[LUN] LAS COMUNAS DONDE TODAVÍA QUEDAN DEPARTAMENTOS POR MENOS DE 2.500 UF

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Un análisis de Toctoc detectó que Santiago Centro, Estación Central y La Florida tienen más oferta disponible. Sin embargo, no todas tienen el mismo retorno.

‘En los últimos años la proporción de oferta de departamentos por debajo de las 2.500 UF ($84.137.250) ha ido disminuyendo, debido al encarecimiento de los costos de la construcción y al crecimiento de los precios. Sin embargo, observamos que todavía hay un porcentaje que se ubica en esos rangos’, señala Daniel Serey, gerente de estudios de Toctoc.

De acuerdo a los datos aportados por la plataforma inmobiliaria, en el Gran Santiago la oferta de departamentos nuevos vigente es de 68.000 unidades, de los cuales 19.000 corresponde a viviendas bajo 2.500 UF, representando el 28% del stock. Los detalles por comuna están en la tabla.

‘Son propiedades que en 60% son adquiridas por inversionistas y el otro 40%, por usuarios finales’, detalla Serey.

En la plataforma Portal Inmobiliario se pueden encontrar departamentos usados y seminuevos de un dormitorio y un baño por debajo de las 2.000 UF en comunas como Estación Central (1.792 UF), Independencia (1.868 UF), Quinta Normal (1.854 UF), Renca (1.879). También hay de dos dormitorios y un baño en sectores como Conchalí (1.998 UF), Cerrillos (1.926 UF) y Lo Prado (1.678).

Francisco Calderón, gerente general de la empresa de inversiones Brokers Digitales, menciona que para acceder a este tipo unidades el comprador debería acreditar ingresos por $1.500.000.

‘Los créditos están más restrictivos para quienes ganan $1.500.000 hacia abajo. Quienes reciben sobre eso tienen mayores posibilidades de adquirir propiedades como inversión. Debería contar también con un ahorro de 500 UF para el pie, que es el 20%. Esas unidades son las favoritas de los inversionistas’, describe.

Chances de inversión
Según la información de Toctoc, Santiago Centro es por lejos la comuna con más oferta bajo las 2.500 UF disponible, alcanzando las 2.334 unidades (2.100 son de un dormitorio y un baño) de 12.000 que hay en stock.

‘El perfil de la comuna es netamente para inversionista. El 80% de la oferta actual es de desarrollos orientados a la inversión. La gracia que tiene este mercado es que posee una alta demanda por arriendos’, asevera Serey.

Calderón hace hincapié en que las oportunidades de inversión no solo varían por comuna, también dependen del sector.

‘Dentro de cada una de las comunas puede haber barrios buenos y barrios malos. Por ejemplo, Santiago Centro tiene sectores afectados por el estallido social como Santa Lucía y Universidad Católica. Pero hay otros que tienen alta plusvalía proyectada. Entre ellos, Yungay, Catedral y Santo Domingo, Barrio Brasil, Mapocho, Franklin, Santa Isabel con San Isidro. Son sectores con alta demanda de arriendo y alta plusvalía’, admite.

Estación Central es otra comuna con bastante oferta disponible y también tiene marcadas diferencias por barrios.

‘Por ejemplo, hacia la vereda norte, sector Metro Las Rejas, hubo un fuerte deterioro producto de los llamados guetos verticales. Pero hay otras zonas que presentan plusvalía del 4% o 5% anual, que es la vereda sur, sector Metro Ecuador. Se trata de edificios de 150 o 200 departamentos’, indica Calderón.

Serey coincide: ‘Los guetos estigmatizaron a la comuna. También se deterioró su imagen por variables urbanas, como la seguridad. Hay una fuga de inversionistas hacia otras comunas producto de esta situación. Las ventas cayeron 60% en lo que va del año. Hay una oferta muy abultada y bajas velocidades de compra’.

Claudio Retamal, analista senior del área de estudios de Portal Inmobiliario, complementa que se trata de una comuna que ofrece el metraje más bajo del Gran Santiago: ‘Gran parte de su oferta las componen unidades de 30 o 35 metros cuadrados’.

La Florida es otra comuna que figura con más de 1.000 departamentos disponibles.

‘En los últimos tres años se ha transformado en un fenómeno desde el punto de vista de la plusvalía. Sufrió un cambio en su plano regulador que impulsó el boom en la comuna. Todavía se ven buenas oportunidades, aunque le queda poco tiempo. Hay una presión hacia arriba en el precio producto de la alta demanda’, enfatiza.

‘En La Florida y La Cisterna se proyectan plusvalías en torno al 5% anual como piso. En cinco años un departamento de 2.000 UF podría costar 2.500 UF. Son comunas donde la demanda de los arriendos va en alza’, asegura.

Calderón recomienda a quienes se hincan en las inversiones analizar cada mercado de manera particular.

‘Lo importante es conocer el retorno de la inversión en términos de plusvalía y demanda de arriendos. Puedo encontrar una propiedad muy barata en cierto sector, pero en una zona que le faltan muchos años por desarrollarse, consiguiendo una plusvalía en torno al 1% o 2% anual. Las comunas más baratas tienden a ser Cerrillos, Quilicura y Renca, pero no tienen buena plusvalía. Al invertir en sectores emergentes puede que la plusvalía en los próximos diez años esté en torno al 4% o 5% anual, pudiendo resultar un mejor negocio’, precisa.

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